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サラリーマン大家講座 入門編 lesson6 不動産売買契約 当日

サラリーマン大家講座 入門編

lesson6 不動産売買契約 当日

不動産売買契約は不動産会社で行う

休日、夜間でも

時間は相談に応じてもらえる

他の参加メンバー(下記)の

都合と調整して決める

参加メンバー

売主

仲介不動産会社

買主(貴方)

内容

重要事項説明

契約書の読み合わせ

署名、捺印、金銭授受

仲介不動産会社は

1社の場合と

2社の場合がある

1社の場合は

売主と買主から

手数料が入るので

「両手」と言う

2社の場合は

売主または買主から

手数料をもらうので

「片手」と言う

私の場合、売主さんと

初めて会うので

手土産を用意した

先方も用意してあり

和気藹々と

契約作業が出来た

気は心だ!!

用意してよかった

先方の心遣いも

うれしい

感謝


宇都宮のマンションは

屋上の柵を乗り越え

出ることが出来る

落ち葉の掃除に

屋上に出たことも在るが

表面の防水加工は

ビニール素材


破けたら困る

慎重に歩いていた

それなのに

サマーベットが

置いてあった

2台も

だれだ!!

こんなことをするのは?

廊下に

バーベキュー用の鉄板も

置いてある

地球防衛軍出動

悪い芽は早く摘む

管理会社に連絡

「1.屋上にサマーベットが

置いてある

屋上の表面の防水加工は

ビニール素材だ

破けたら困る

金属、火

(たばこ、バーベキューの火の粉)に弱い

屋上の防水加工を

破損したら弁償してもらう

屋上は立ち入り禁止

屋上に出ている人を

見かけたら

至急管理会社に

連絡
してほしい」

「2.廊下の

バーベキュー用鉄板を

至急片付けよ」

以上2点各部屋に

手紙を入れるよう要請

管理会社に

快く受けていただいた

感謝

本日の宿題
貴方は、
家族の協力を得られるか
確認せよ
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)

私も参加
満員御礼
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html








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サラリーマン大家講座 入門編 lesson6 不動産契約

サラリーマン大家講座 入門編

lesson6 不動産売買契約


不動産売買契約までに

不動産会社で用意するもの


契約は普通

不動産会社で行う

不動産売買契約書

不動産重要事項説明書

不動産登記簿謄本 土地

不動産登記簿謄本 建物

建築図面

間取図

固定資産税納税証明書

建物大規模修繕履歴一覧表

賃貸契約書のコピー
新築の場合なし

手付金の領収書

印紙代領収書

不動産仲介手数料 半額の領収書

不動産会社により異なる場合あり


大家としては

満室にしなければ

収入が減ってしまう

満室にするために・・・

リフォーム

設備更新

不動産会社に営業

不動産会社と相談し

リフォーム

設備更新

家賃設定

いろいろある

新しい情報も仕入れる

本、DVD、セミナー

満室の道は険しい

本日の宿題
不動産の勉強のために
貴方は何冊本を読んだか?
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)

私も参加
満員御礼
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ

http://www.nyu-mon.net/festa.html





サラリーマン大家講座 入門編 lesson5 銀行融資 実行

サラリーマン大家講座 入門編
lesson5 銀行融資 実行


仮申し込み

ローン契約

行う場所は

銀行(の応接室)

銀行の営業時間は

平日9時から15時だが

サラリーマンの場合

朝8時から

または、夕方18時以降に

対応してもらえる

休みの取りにくい

会社に勤めていると

大変助かる

感謝

ただし・・・

時間外に

一人では

銀行に入りづらい

裏口で

インターホンで呼ぶと

顔と身分証明書を

確認して

扉を開けてもらう


月末の大家の仕事

入金の確認

遅れの催促

支払い(振込み)

帳簿記入

お金の流れをつかむ

インターネットバンキング

すれば、夜中でも

休日でも支払いができて

大変便利

時間のない

兼業サラリーマンには

最適だ


感謝!!

本日の宿題
貴方の取引銀行の
インターネットバンキングの
条件を調べよ
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)


私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタフェスタ
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson5 銀行融資 準備

サラリーマン大家講座 入門編
lesson5 銀行融資 準備


銀行向けと

不動産会社向けに

自分を売込む

「プレゼンテーション」を作成

その場で(銀行、不動産会社)

口頭で

説明するより

書類の方が

説得力がある

言い忘れもない

担当者も

報告書を作成するの

そのまま添付できれば

作業が早くなる

作業が少なくなり

助かる


融資しやすいように

準備する


服装

アクセサリー

言葉遣いに

気配りせよ

ここでも

融資の判断の

ポイント
になる


大家の勉強

セミナー

本、DVD、CD


不動産、税金関係だけでなく

他の分野も必要

建築、リフォーム

勉強方法、仕事効率

紀伊国屋書店

店内偵察

役に立つ本を発見し

購入せよ

川島和正氏

「非常識な勉強法」


発見!!!!

田原総一郎氏

表紙で

「大絶賛」

即購入

面白い

役に立った

「お出かけ勉強セット」

なるほど!

さらに

いろいろな

おまけが付いていた

感謝




本日の宿題
銀行向けと不動産会社向けに
自分を売込む
「プレゼンテーション」を作成せよ
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)


私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタフェスタ

http://www.nyu-mon.net/festa.html




サラリーマン大家講座 入門編

サラリーマン大家講座 入門編
lesson5 銀行融資


銀行融資の状況

日々変化する

同じ条件で

昨日まで

融資していたのに

今日からは

融資条件が変わり

融資できないとのことになる

厳しくなったり

緩くなったり

現状は

厳しくなる方向

情報収集力が必要だ


サラーリマンとしての仕事

9月が決算のため

いそがしい

したがって

不動産の仕事は

夜、少しだけしか出来ない

サラリーマンの仕事は

全力で行う


大家としての

仕事は

問題がなければ

休日だけで足りる

あくまでも

もんだいがなければだ
・・・



本日の宿題
昨日の宿題の貴方の取引銀行の中で
不動産融資に強い銀行はあるか把握せよ
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)


私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタフェスタ

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サラリーマン大家講座 入門編 lesson5 銀行融資に必要な資料2

サラリーマン大家講座 入門編
lesson5 銀行融資に必要な資料2

本契約

不動産売買契約書の原本とコピー

不動産重要事項説明書の原本とコピー

手付金の領収書の原本とコピー

建築図面(間取図)のコピー

不動産登記簿謄本の原本とコピー



資金を持っている証明
(預金通帳、財形貯蓄など
資金の証明書類)

返済予定の銀行通帳

返済予定の銀行印

実印
 
金融機関により異なる場合あり


コスト削減

ホームセンターに行き

店内を見る

何か、役に立つものはないか?

リフオーム

掃除道具

20Wの蛍光灯が98円で販売していた

しかも

日本の一流メーカー製だ

宇都宮のマンションは

廊下に20Wの蛍光灯を

使用している

大人買いだ!!

しかし・・・・・

店頭在庫の15本しかなかった

ライバルは多い

本日の宿題
貴方の取引銀行は、いくつある?
家族の分も含めてリストを作成せよ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

私も参加
満員御礼
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson5 銀行融資に必要な資料1

サラリーマン大家講座 入門編
lesson5 銀行融資に必要な資料1


仮申し込み

住民票
(世帯全員、交付1ヶ月以内)

印鑑証明書
(交付1ヶ月以内)

源泉徴収表
(前年度分)


給与明細書
(直近1ヶ月分)

賞与明細書
(直近2回分)

確定申告書の原本とコピー
(税務署受付印のある控えのコピー過去3年分)
確定申告を行っている場合

納税証明書
(3年分)

身分証明書
(運転免許証またはパスポート)

資産一覧表
(資金、頭金の証明書類)
預金、財形貯蓄、年金、株、債権、
積み立て保険の残高、退職品積み立て金額
多ければ多いほど良い

所有物件資料
登記簿謄本のコピー(自宅、マンションなど)
ローン返済表(ローンのある場合)
収支一覧表(収入のある場合)

履歴書

勤め先の会社概要

返済予定の銀行通帳

返済予定の銀行印

実印
 
金融機関により異なる場合あり


大家になって変わったこと

大家になると
町並みも違う視線で
見るようになる
アパート、マンションの立地、
家賃、入居率
(外から見るとカーテンのない部屋が空室)、
つい数えてしまう
このマンション1棟はいくらか?
建築費、築年数、消耗具合、
リフォーム費用、設備、間取、
カラーコディネートが
自分の物件に使えるかどうか
考えてしまう
大家の仲間と会うと
皆同じように考えている
町を歩いていると
自分のほしい
大きさの物件を
見てしまう
モチベーションを
お互いに上げあうことが出来る


本日の宿題

貴方の資産は
不動産資産を含めて計算せよ
(解答はいらない、
間違えてメールしないように!!)




私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
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ハッピー&リッチアパート経営フェスタ


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サラリーマン大家講座 入門編 lesson4 物件購入の流れ 解説3

サラリーマン大家講座 入門編
lesson4 物件購入の流れ 解説3


銀行融資の申し込みをする

不動産会社のお勧めの銀行

つての有る銀行に申し込む


物件の調査は平行して続ける

この段階なら

違約金無しに

契約解除することが出来る

悪いところはないか

よく調査せよ

ローンの内定がおりる

必要書類、お金の用意

物件の契約
手付金の支払い

ローンの契約

管理会社の選定、依頼
空室がある場合は
家賃など募集条件設定

決済
買主、売主、
双方の不動産会社
双方の銀行
司法書士が集まり
契約書などの書類作成
書類が飛び交う
印鑑、サイン
何回書いたか
数えておけばよかった

これで貴方は大家だ
約1ヵ月後書類が届く



ここだけの話にしてほしい

機密事項

恥ずかしい話

実は

私は

ローン契約前

悩んだ

こんな大金を

借りていいのだろうか?

返せるのか?

20年先はどうなるのか?

勝負時だやるぞ!

このままの生活から脱皮だ!

サラリーマンでよいのか!

行動しないか

行動するか


2つの考えが交差する

眠れない日が

続いた

結局

やるぞ!が勝った


今は

やってよかった



本日の宿題

貴方の取引銀行は
不動産融資を行っているか調査せよ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)



私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson4 物件購入の流れ 解説

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson4 物件購入の流れ 解説2

調査をする
良ければ物件を見に行く
外観
空室があれば室内
回りの環境、空室状況
交通環境
回りは必ず歩く
駅まで歩いて調査
物件近くの不動産会社を訪問し
賃貸価格調査
貸し付け条件調査
調査中の物件のことを
たずねると
思わぬ解答が
あるかもしれない・・・

決断をする
不動産買い付けの申し込みをする

購入したい場合
不動産会社に連絡し
「買い付け証明書」を作成する
フォームは
不動産会社より入手
融資特約を必ずつける
金融機関からの
融資がおりない場合
申し込みは無条件
無効になる
契約日は
ローン次第なので
「後日相談」と記載する


「エアコンの室外ホースより水漏れあり」と
管理会社より連絡あり
プロパンガス会社の●●さんに
連絡し修理依頼
サービスで直してくれるとのこと
ありがたい
感謝

これからは、退去後に点検し
古ければ予め交換することにする

予め交換するメリット
①見栄え(内見時の印象上昇、満室経営の補助)
②入居者のクレームを防ぐ(満足度上昇、長期入居)
③緊急修理の工賃の節約
自分で治せば材料費だけですむ
材料費 テープ180円
      ホース180円(1m45円)
最終的に利益、収入の増加につながる
1つノウハウが増えた

本日の宿題

購入予定地区の希望間取の家賃を確認せよ
例)土浦市 築20年 2LDK
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)


私も参加
満員御礼
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson4 物件購入の流れ 解説 1

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson4 物件購入の流れ 解説1

物件を探す
インターネットなどで
自分の希望に合う物件を探す


お勧め投資物件検索サイト
HOME‘S不動産投資 http://toushi.homes.co.jp/
健美屋 http://www.kenbiya.com/
投資JP http://www.to-shi.jp/
不動産会社により希望の物件を
連絡してもらえるところも有る

物件を見つける
路線価格
賃貸価格などを
インターネットで調べる
希望に合う物件ならば

不動産会社に連絡する
物件名、住所を知らせ
詳しい資料を送ってもらう
物件資料を細かく検討
良ければ物件を見に行くことを
不動産会社に連絡し
アポをとる

やめると判断したら
不動産会社に
必ず
お断りの連絡
をする
今後の信頼関係のために
必ずすること

物件を見つける前に
不動産会社に連絡し
希望う条件を知らせ
いい物件が出たら
連絡してもらうのもよい


娘より指摘あり

「宇都宮のトイレットペーパー(ホルダー)は
遠くて低い位置に付いていた
私は届かない
カバーは鉄でおしゃれじゃない
家(自宅)の方(プラスチック製、棚付き)がいい」
早速、写真で確認
なるほど
確かに
遠い、低い、鉄だ

娘を連れて行って
よかった
感謝


先日、UT作戦(宇都宮手入れ)実行中に
椅子がないので、娘は洋式トイレに座って休んでいた

ちなみに、トイレ、台所、洗面所、排水溝などには
フタをする、またはラップで覆ってある


解決策
①プラスチックのてごろなレットペ-パーホルダーを入手
②取り付け位置を直す
③旧取り付け位置(鉄ホルダー)の穴をふさぐ
材料費は600円から1,300円ぐらいか?

本日の宿題
ホームセンターなどで
プラスチックのレットペ-パーホルダーの価格と商品を(大家の目で)研究せよ


私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
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ハッピー&リッチアパート経営フェスタフェスタ
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson4 物件購入の流れ 

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson4 物件購入の流れ


購入の流れ
大まかな購入の流れ
銀行より融資を受ける場合


物件を探す
   ↓
物件を見つける
   ↓
不動産屋に連絡する
   ↓
調査をする No⇒中止
   ↓Yes
決断をする No⇒中止
   ↓Yes
不動産買い付けの申し込みをする No⇒中止
   ↓OK
銀行融資の申し込みをする No⇒中止
   ↓OK
購入することができる

昨日のUT作戦掃除の続き
宇都宮のMSは
先週掃除をしたばかりなのに
階段に
蛾、すずめ蜂の死骸が
落ちていた
内見者、入居者の
印象を考えすぐに掃除した

満室にする目的を
妨げるものは
即座に排除する


宇都宮のMSの
物置掃除用具など
常備している
予定外の作業でも
道具が有るので
すぐに対応できる
ちなみに
にも
少し掃除道具が
置いてある
非常用装備

本日の宿題

銀行口座、銀行印、実印を確認せよ
不動産契約には必要だ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

私も参加
満員御礼
メンバーが濃い、凄い
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ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
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サラリーマン大家TOMMY

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson3 用語解説3


キャッシュフロー
「現金収支」のこと
企業の一定期間の
現金( キャッシュ)の
流れ(フロー)」のことを指す
企業活動によって

現金どれだけ
増減したかを
知ることができる

建ぺい率
敷地の大きさに対し
何割の建物
建てられるかを表している
建ぺい率=建物面積/敷地面積×100(%)

容積率
敷地の大きさに対し
どれくらいの面積をもつ
建物が建てられるかを表している 
容積率=延床面積/敷地面積×100(%)

本日単独で宇都宮に出撃

最終作戦目的

満室にしキャッシュフローをあげる

本日の作戦名

UT作戦(宇都宮手直し)


作戦内容

1.リフォーム(手直し)
①スイッチ、コンセントカバーの交換

②タイル目地塗装

③雑草削除

④掃除

2.カメラ回収

3.不動産屋訪問


UT作戦の本日の目標終了

無事帰還


早く最終作戦目的

満室にしたい


片道3時間はつらい ><

しかし・・・・・

リフォームは楽しい!

私も参加
募集締め切り
メンバーが濃い
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本日の宿題
建ぺい率、容積率オーバーの
物件を貴方は買いますか?
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

サラリーマン大家講座 入門編 lesson3 用語解説2 

ササラリーマン大家講座 入門編 
lesson3 用語解説2


ROI 
投入資本に対する利益率
年間キャシュフロー/投入資金


IRR 

内部収益率
投入した金額に対し戻ってきた分配金を
複利で運用出来たとして現在価値にしたもの


レバレッジ 
てこの原理
手持ちの資金より多い金額を動かすこと

建物の構造

SRC
鉄骨鉄筋コンクリートのこと
鉄筋コンクリートうを鉄骨で強化したもの
鉄筋コンクリートと見分けがつきにくい  

RC
鉄筋コンクリートのこと
鉄骨鉄筋コンクリートと見分けがつきにくい

鉄骨
柱や梁などの構造がが鉄で出来ている
マンションだと外観は、鉄筋コンクリートと区別がつきにくい
マンションとアパートがある

木造
柱や梁などの構造がが木で出来ている

作戦名「ES」
「恵比寿行きを阻止せよ」
カモネギフルコールになると
大変なので
阻止すべく出撃
『今回は「撮影会」なので何も買わない
DAISYのお姉さんも
「交通費だけかかりますが
会場内は無料です」と
誘われたとのことで
あえなく転進
結局
妻と娘は
マ●ミヤインターナショナル
恵比寿ガーデンプ●イスで行われた
「撮影会」より無事に帰還
カモネギフルコースは復活しなかった
「展示会」でなくて
良かった
マ●ミヤインターナショナル
戦略はすごい
「展示会」だと
警戒されてしまうが
「撮影会」だと
お客さんは気楽にくる
マ●ミヤインターナショナルの
商品を着込んで

つまり

「撮影会」の前に
販売
している

ユーザーを
うまく載せて
販売している

結果は

売上増

恐るべし
DAISY L●VERS
MEZZ● PIAN●
マ●ミヤインターナショナル連合


すばらしい戦略だ

不動産事業で

応用したい


本日の宿題
「投資物件のチラシまたはインターネット
の広告を構造に注目して10件見よ」
(貴方が投資物件の相場を把握するためなので
報告はいらない)間違えてメールしないように!!

私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
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ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
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サラリーマン大家講座 入門編

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson3 用語解説


物件案内に出ている
 
「利回り●%」
表面利回り=満室時想定年間賃料÷物件価格
「(満室時)想定利回り」のこと
「表面利回り」とも言う

収益物件の「満室時想定利回り(年間)」は
下記数式により算出

表面利回り=満室時年間賃料÷物件価格

「当チラシにおける年間想定収入は
満室時を想定して算出しております」と
注意書きがある

年間満室時の利回りのことだ

修繕費、管理費、税金
銀行返済金額など経費は計算していない

例)

毎月の賃料が50万円なら
年間の賃料は600万円
物件価格を5000万円とすると
利回り12%になる

これに対して
現状の利益を算出するのが
「現状回り」だ

現状利回り=現状時年間賃料÷物件価格

さらに
実際の利益を算出するのが「実利回り」だ
下記数式により算出できる

実利回り=年間賃料-(不動産管理費+修繕費+固定資産税)
こちらも銀行返済金額など経費は計算していない

本日の宿題
「インターネット投資物件利回りを10件見よ」

(貴方が投資物件の相場を把握するためなので
結果、報告はいらない、間違えてメールしないように!!)

先日、妻と娘が
マ●ミヤインターナショナルよリ
「撮影会のお知らせ」が来たので
恵比寿ガーデンプ●イスに
出かけた
「撮影会だけなので買い物はしない」
と・・・のこと

はがきを見ると
「おしゃれをしてきてね!」と書いてある

本当に買い物はしないのだろうか?

恐るべし
DAISY L●VERS
MEZZ● PIAN●
マ●ミヤインターナショナル連合


私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
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本日の宿題
「投資物件のチラシまたはインターネット
の広告を見て物件の利回りを10件見よ」
(貴方が投資物件の相場を把握するためなので
報告はいらない、間違えてメールしないように!!)

サラリーマン大家講座 入門編 lesson2 準備 解説1 

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson2 準備 解説1

必要なもの

7.カメラ

物件を下見
後程検討する
リフォーム前後の確認
入居前後の確認など
デジカメの小型でよい

パソコンに取り込み
印刷、送信等できる
一眼レフは大きすぎる



8.知識

知識がないと
最終的に利益

すなわち
手取り金額に差が出る
儲かるか
儲からないか

大きな違いになる

成功している人は
絶えず勉強している


見習わなければ

大家仲間との
最近の話題
アメリカの金融問題が
日本に飛び火すると
日本の銀行の
貸し渋りになるか
アメリカ投資の
マイナス分を取り戻すために
不動産投資家(我々のこと)に
貸し出すか
守りの銀行
攻めの銀行
分かれていく
我々は
攻めの銀行を
応援する
億単位で借ります
きちんと返します

住宅は利益を生まない
アパート、マンションは
利益を生む


本日の宿題
良い借金と悪い借金の違いとは
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
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サラリーマン大家講座 入門編 

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson2 準備 解説1

必要なもの


4.電話、FAX
家電話、FAXは不動産会社との連絡で必要
年配者の不動産会社だとPCがなくて
FAXを使う場合が多い
と・・・・・言うより・・・

FAXしか使えない
先方のレベルに合わすしかない
「メールでお願いします」と
頼むと
郵便でくる
たしかに
メールだ
しかし
物件購入競争に遅れてしまう
PCがだめなら
FAXでいくしかない

裁判所もFAXの連絡が早い
留守電機能付が便利
急ぎの連絡に携帯も必要

5.名詞

手ぶらでは挨拶しにくい
先方に覚えてもらう
後日連絡してもらうためにも
名詞は必需品
名詞作成用の用紙があれば
オリジナルの名詞作成可能
エーワン株式会社
名詞作成無料ソフト「ラベル屋さん」
このソフトが便利
http://www.a-one.co.jp/catalogue/image/index.html

6.車

物件を見に行く
電車など公共の乗り物で
行く場合もあるが
夜中、早朝などは
車しかない

購入後は
掃除道具、リフォーム道具満載
大活躍
梯子を積むので
1BOXが便利

本日、宇都宮の管理会社
TELする

昨日、102号室にカメラ他を
忘れてきた
押入れに入れておいて
ほしいこと
202号室の
閉め忘れたこと
以上2件を伝えた
物件が遠いと
不動産管理会社
非常にありがたい

本日の宿題
「不動産投資用の名詞」を作成せよ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)
副業が禁止の会社に勤めている場合は
特に名詞の管理をせよ

私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
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サラリーマン大家講座 入門編 lesson2 準備 解説1

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson2 準備 解説1


必要なもの

1.本

不動産関係の本は
いろいろ在るが

購入前は、運営方法、満室経営、
トラブル対処より、
購入方法、「私はこのように購入した・・・・」
物件の見分け方を書いた本がおすすめ
左側に私の参考にした書籍は出ている

ただし

たくさん買っても

自分の不動産投資方法

見つけなければ

不動産投資を始めてはいけない

買うだけで

読んでない

そんな貴方は

よほどのお金持ちでない限り

不動産投資をしてはいけない

危険だ


2.パソコン
このブログを見ている皆さんは
インターネットの出来る環境であるので
問題ないが
インターネットで情報収集
PCで書類作成、計算し収益計算
分析、写真加工、名詞作成、各種案内書作成
印刷などをする
急ぎの時には
自分ですぐ出来るので助かる

3.プリンター
家庭用のレーザープリンターでも良いが
スキャナー、コピーの出来る
複合機がお勧め

本日

妻と娘と宇都宮へ

8:00 横浜出撃
11:00 宇都宮到着

補給地点の限界か?

(いろいろな投資方法があり、
自分は、物件に行くが、遠方の物件を
購入し、物件にいかない方法もある。)

5部屋空室がある

まず、5部屋を窓開け
空気入れ替え

妻は、通路階段、駐車場の掃除

自分は、娘と、
水洗暖房便座の取り付け
大きいモンキーレンチを
持参・・・・・・
大きすぎた・・・
壁とタンクの間は
狭い
モンキーレンチが大きすぎて
壁とタンクにぶつかり
4分の1回転したら
差し替え
効率が悪い
それでも取り付けを
行い終了
作業時間1台約30分

その後

妻は、室内掃除
先日、床塗装した2部屋の
WAXがけ
(ペーパーWAXが便利)

自分と娘は、
スイッチ類のカバー交換

裏手の雑草に
環境にやさしい除草剤をまく

ゴミをゴミ捨て場に出す
明日は、資源ごみと燃えないゴミの日だ
ちょうど良い
ラツキーだ

15:00 撤収
息子を塾に迎えに行くため
早めに撤収
娘は車の中で熟睡
ご苦労様

3連休最終日の為
混雑している
18:30 帰還する
途中渋滞情報を聞いていると
後ろは、渋滞が長くなっている
1時間遅くでたら
2時間以上遅くなっただろう

妻と交代で運転
助かる


感謝

ブログに載せようと
カメラを持参
作業前
作業後
写真を撮った
今日からは、
ブログのビジュアルが強化できる

すばらしい

だったが・・・・

カメラを102号室に

忘れてきた

残念

当分、写真は無しだ


本日の宿題
不動産投資に必要なもの
他に何がある
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

サラリーマン大家講座 入門編 大家の思考

サラリーマン大家講座 入門編
大家の思考


電車に乗っていると隣の席に

若い美人の奥様2人連れが来た

若い美人の奥様1号が話し始めた

「私の部屋でベランダの洗濯物を

取り込んでいると隣のマンション

非常階段から

八つ墓村のように

生足が2本出ていた

死体かも」


キャー

すごく盛り上がっている

片平なぎさ

船越英二郎

登場か?

サスペンスドラマだ!

電車内の会話は普通耳に入らないが

「マンション」

「非常階段」

「死体」

大家の耳が反応した


けして私はスケベではない

「マンション」

「非常階段」

「死体」


頭が勝手に考える

このマンションの家賃は下がる

殺人事件だと入居全員退去してしまう

マンションの価値が下がる

販売しようにもローンの残高まで値がつかない

殺人事件を隠して販売するわけには行かない

「瑕疵」   (「かし」とよむ)

大家のピンチだ

この大家さんは

お金が回るのだろうか

耐えることが出来るか

いやな予感

破産・・・・・・

新入居者はいるか

どのように募集するか

いくら家賃を下げるか

「告知義務」がある

いろいろと計算してしまう

頭はフル回転だ

アドネラリン全開<

物件の場所はどこだ

マンションの名前は

大家仲間の物件でないとよいが

若い美人の奥様1号話 つづき

すぐ、警察に電話し

「隣のマンションの非常階段から足が2本でいます

死体かもしれません<」と

話した

「もっと詳しく状況を説明してください」と

言われたので

怖いけど見に行くと

足がピクピク動いている

「あ、足が動いています」

高校生のカップルが

制服姿でアヘアヘしていた

「あ」と言ったあと

しばらく、絶句していたが

「どうしました」といわれたので

「生きていました

どうもすみません」と話して電話を切った

「私は、大恥をかいた」と

若い美人の奥様2号に説明していた

撃沈!!

やられた・・・

この話は

若い美人の奥様1号、2号から

奥様仲間にどんどん伝わる

旦那にも伝わる

日本中に伝わるだろう

しかも・・・

話は、ホットだ

「川上情報」

大家になるためには

大家の視線で見る

大家の思考<で考える

「川上情報」が購入の勝敗を分ける


本日の宿題<
「瑕疵」「告知義務」「川上情報」の意味を調べよ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

私も参加
残りわずか
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

サラリーマン大家講座 入門編 lesson2 準備

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson2 準備

必要なもの
1.本
2.パソコン
3.プリンター
4.電話、FAX
5.名詞
6.車
7.カメラ
8.知識


さいたま新都心で銀行融資のセミナー参加
懇親会
2次会
3次会 参加
源さんをはじめ皆さんよく勉強し
http://ooyagen.11.dtiblog.com/
工夫をし
行動している

良い意味で刺激になる
渇力が沸く

明日、サエひでお氏ファミリーと
http://economical-freedom.livedoor.biz/archives/51255816.html
バーベキュー&キャシュフローゲームを
行いたかったが
双方のお嬢の習い事の都合で
延期になった

残念

私も参加
残り50席
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

本日の宿題
貴方の夢を語れ
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)


サラリーマン大家講座 入門編 lesson1 心得 解説4

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson1 心得 解説4


11.お金の使い方を改めよ
無駄使いをしてはお金がたまらない
不動産収入が増えたからと金遣いを荒くしまうと
資金が貯まらない
緊急修理などの出金に対応できない
不動産投資が出来なくなる

以前、妻はデパートの展示会に呼ばれると
娘と2人で出かけていた

カモネギどころか
鴨がネギ、釜、具、スープを背負って
デザート付だ

まるで鴨鍋フルコース状態だ

鴨鍋フルコース1号(妻)
鴨鍋フルコース2号(娘)と呼ばれていたかも

しかし

本、セミナー等に参加し

変わった

よかった

不動産専業になった人は別にして
サラリーマン大家は高年式の車に
乗っている人が多い
質素な生活をしている
不動産投資はお金を生むが
車を買ってもお金は入ってこない
今は
我慢の時だ

12.むやみに不動産投資の話をするな
不動産のことを知らない人に
購入前に相談すると止められる
アパートを持っているなどと知らせると
ねたまれる
良いことはない
相談するなら
不動産投資をしている人にせよ

私の勤めている会社は
副業禁止だ
社内では誰にも話していない
不動産投資のことを知らない人間に話しても
止められるか、ねたまれるだけだ

セミナーなどで私の本名を知っても
誰にも話してはいけない
秘密厳守

昨日、立案したNH作戦を他の不動産会社に連絡
好感触

明日は、金融融資のセミナーに参加
大家の源さん等と懇親会
http://ooyagen.11.dtiblog.com/

私も参加
残り50席
メンバーが濃い
MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

本日の宿題
無駄使いするな、資金を貯めよ
(解答はいらない、間違えて送金しないように!!)

サラリーマン大家講座 入門編 lesson1 心得 解説3

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson1 心得 解説3


7. 自分の資産を把握せよ
資産の金額により作戦が変わる
ローンをしたくても諸費用分まで出ない
(不動産業界では、「ローンを引っ張る」と言う)
資産と属性により融資金額は変わる
今後どのように行動すべきか、資産により作戦が変わる
不動産屋、銀行と交渉すると、始めに聞かれる必修項目

8. 自己責任で行い他人のせいにするな
他人のせいにしてもだれも責任をとってくれない

9. 経営者としての責任、自覚をもて
 サラリーマン大家になると言うことは、貴方が責任者である
儲けるのも損をするのも貴方次第

10.他の人のやり方を理解、消化し自分のやり方をつくれ
本、DVD、セミナー、ブログなどで、習ったことをそのまま真似できない場合が多い
同じ物件はない、それぞれ違う
講師と貴方とも属性が違う
理解しないで真似をするとトラブルの対処方法がわからない

9月は、3月に次ぐ転勤引越しの需要期
宇都宮は、28室中5部屋空いている。
第1週目に反応がなかったので作戦変更
管理会社、客付不動産屋と条件の変更打ち合わせ
3つの作戦を提案したが、
第1案 「すでに実行中」
第2案 「リスクがある割に効果期待できず」
     「入居者全員が望まない、費用は他に使用したほうが良い」
第3案 「大家さんが負担していただけるならありがたい」
とのことで、
第1案と第3案を併せて実行
肉を切らせて骨を絶つ
作戦名NH
状況は随時発信する。

MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

本日の宿題
不動産投資の本を読め
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

テーマ : 不動産日記 - ジャンル : ブログ

サラリーマン大家講座 入門編 lesson1 心得 解説2

サラリーマン大家講座 入門編
lesson1 心得 解説2


4. 家族の理解、協力をえよ、家族サービスを怠るな
結婚している場合、ローンで物件購入するとき奥さんを保証人するように銀行に言われる可能盛大。
購入後は、母に子ども達を預け、妻と交代で運転しマンションの掃除をしたり、夜に物件を調査に行つたこともあった。
子ども達も巻き込んで一緒に掃除、リフォームをする、連絡作業、サラリーマンの仕事中、電話を取り次いでもらう等等。
作業後、食事に行く、子ども達に好きな飲み物を飲ませる(ドリンクバー)今は、喜んでいるが、そのうちこの作戦は通じなくなる。 
新作線募集中

5. サラリーマンの仕事は、全力で行え
サラリーマンの仕事を満足に出来ないのなら、不動産経営も出来ない。

6. 人脈をつくれ,相談者を探せ
知識経験もなく不動産経営は出来ない、危険

不動産の知識のない人に相談しても役に立たない、無駄。
セミナーは仲間を作るチャンス、勉強でだけでなく懇親会にも参加せよ。

MSX松田さん等が主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

14日、日曜日にキヤシュフローゲームをしたく不動産の友人を誘ったが、返事まち。
吉報を期待する。

本日の宿題
「『キヤシュフローゲーム』とは何ぞや?」
「作者名を述べよ」
(解答はいらない、間違えてメールしないように!!)

テーマ : 不動産日記 - ジャンル : ブログ

サラリーマン大家講座 入門編 lesson1 心得 解説1

サラリーマン大家講座 入門編 
lesson1 心得 解説1


1. 目的、目標を明確にせよ
ストーリー、計画を立て行動し自分流のスタイルを考える
いつまでに、どのように、何をする。
状況により臨機応変に修正する。
普段、サラーマンとして働いているノウハウを利用

2. 本、DVD、セミナー、ブログなどで勉強せよ
自分はロバートキヨサキ、山田里志さんの本(左側参照)から入りました。
いろいろな投資方法があり、それを消化し自分のスタイルを作る

3. インターネットで物件を見て価格を分析、判断力を養え
物件の価格、地域、建物の構造、設備、間取、築年数を数多く見て、相場を知る
何も知らずに不動産屋に行くな、インターネットで数を見よ

お勧め投資物件検索サイト
HOME‘S不動産投資 http://toushi.homes.co.jp/
健美屋 http://www.kenbiya.com/
投資JP http://www.to-shi.jp/

MSX松田さんらが主催10月4日(土)
ハッピー&リッチアパート経営フェスタ
http://www.nyu-mon.net/festa.html

不動産管理会社より
「退去後に気が付いたエアコン用リモコンのカバー破損の件、モデルチェンジのためカバーだけ取り寄せ不可能との解答をしましたが、別の物件で同型のエアコン本体が壊れたので、リモコンを転用しました」と報告あり。

感謝 幸運

本日の宿題
「投資物件を10件見よ」
(貴方が投資物件の相場を把握するためなので、結果、報告はいらない、間違えてメールしないように!!)

サラリーマン大家講座 入門編 lesson1 心得

サラリーマン大家講座 入門編

lesson1 心得  
サラリーマン大家になるにはどうしたら良いか


1. 目的、目標を明確にせよ
2. 本、DVD、セミナー、ブログなどで勉強せよ
3. インターネットで物件を見て価格を分析、判断力を養え
4. 家族の理解、協力をえよ、家族サービスを怠るな
5. サラリーマンの仕事は、全力で行え
6. 人脈をつくれ,相談者を探せ
7. 自分の資産を把握せよ
8. 自己責任で行い他人のせいにするな
9. 経営者としての責任、自覚をもて
10.他の人のやり方を理解、消化し自分のやり方をつくれ
11.お金の使い方を改めよ
12.むやみに不動産投資の話をするな

もちろん観察力、判断力、実行力が必要

お勧めセミナー情報
10月4日(土)「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ」
HeartBrainのコテツさん、けーちゃんさん、NSX松田さん主催
中身が濃い
対談Ⅰ 光速フルローン対談「今田信宏&投資家けーちゃん」
対談Ⅱ 満室経営対談「西山雄一&浅輪裕彦」
対談Ⅲ 自分でリフォーム対談「進藤強&NSX松田」
対談Ⅳ アパート経営大御所対談「沢孝史&赤井誠」
フェスタに参加することで「知識向上」「人脈構築」「モチベーションアップ」に繋がる
さらに、このイベントは収益の全額(費用を差し引いた額)をNPO法人アジアチャイルドサポート(家の無い子供達ストリートチルドレンを支援)に寄付するチャリティーイベント
締め切りまで時間があると油断していると完売してしまう
参加されたい方は、急いで申し込まれたし
私も参加
http://www.nyu-mon.net/festa.html

セミナーの前に、この本「実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営」を読んで勉強せよ

本日の宿題
「各自、自分の資産を計算せよ」
(貴方の資産を貴方が把握するためなので、間違えてメールしないように!!)




実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営
(2003/10)
山田 里志

商品詳細を見る
私が不動産を本格的に始めるきっかけとなった1冊です

テーマ : 不動産日記 - ジャンル : ブログ

プロフィール

大家トミー

Author:大家トミー
目指せリタイヤ/サラリーマン大家のトミーです。
普通のサラリーマンですが不動産投資を行っております。
皆さんの情報の場になれば幸いです。
不動産投資は、自己責任で

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