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連続で不動産投資の
良本が出版されている

睡眠時間が少なくなるが
毎晩読んでいる

そして・・・

浦田健さんの本が
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アパ・マン満室管理術
ISBN-10: 4534045913 
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アパ・マン成功投資術
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購入してしまった






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計画

追突事故のため
肩が痛いので

宇都宮まで
運転が出来ない

現地で作業が出来ない

リフォームをしないと
家賃収入を得ることが
出来ないので
リフォームを注文するが
退去した部屋を見て
どこををどのように直すか
実際に見ないと
決められない

細部の打ち合わせを
現場でしないと
仕上が予想外になる
ことがあるので
どうしても
宇都宮に行きたい

妻を巻き込んで
宇都宮に行く計画を
練っている


退去

管理会社より
連絡があり
退去する305号室を
見て偵察してきたとのこと

「タバコを吸わない夫婦で
綺麗に使用しているので
簡単な清掃だけで
普通だったら済みます」

何か意味深な連絡だ!

よく聞いてみると・・・

「前回のリフォームで
壁紙の補修作業を
行なったところが
やわらかくなっており
ベタベタしている」

Fさんが
壁紙の傷がついている
ところにパテを塗り
その上にペンキを
塗った所が悪くなっている

3月末で
サラリーマンの
仕事が忙しくて
Fさんに頼んだ個所だ

Fさんは大工なので
壁紙を貼るより
パテとペンキで
補修作業をした

業者を変えて
壁紙張り替え工事に
しておけば
こんなことに
ならなかった

しかし
3月の時点では
予想できなかった




退去

3月に入居した
305号室より
退去するとの
連絡があった

5ヶ月でまた
転勤のためとのこと

この次期に退去は
とても痛い!!!

現在
1LDK 3部屋
1R   1部屋
空いていいるのに

2LDKが加わる

合計5部屋
空室だ!!!

1Rのリフォームの
完成を急ぐ

2LDKも退去後すぐ
リフォームを行い
入居させたい

今日から
募集の手配をする

28部屋中
5部屋空室


網戸の張替え

自宅の網戸が
破けているので
直してほしいと
妻に言われた

道具と材料は
有るのだが
肩が痛くて自分では
直せないので
(追突事故に遭った)
子どもにやり方を
教えて修理した

ついでに
庭の芝刈りも
子どもに
電動芝刈り機の
使い方を教えて
芝刈りをしてもらった

芝の長さが10cmを
超えていると
芝が詰まってしまうので
特別なコツも伝授した

子ども達は
これで町内会の
お祭りのお小遣いを
稼ぐことが出来たと
喜んでいる

自分も肩に負担を
かけずに済んで
助かった

懐は痛んだが
有効に使えたと思う


リモコンがない

本日も肩が痛いので
家でブラブラと過す

不動産会社より
電話があった
「2ヶ月前に入居した
102号室のエアコンの
リモコンが無い
これから管理会社に
電話します」との内容

清掃したり、手直しに
行った時にリモコンを
見ているのだが
紛失してしまったのか?
不思議な気持ちで
話を聞いていた

その後
管理会社より
連絡があり
「リモコンは柱に
ホルダーで留めて
有りました」とのこと

『入居者君
部屋を良く見てくれ!
エアコンの横の柱に
付いているプラスチック製の
白い長細いのは
エアコンのリモコンだ!!!』

作戦中止

朝起きてみると
肩はまだ痛い

これでは
3時間運転できないし
宇都宮でも
作業が出来ないと
判断してUT0725作戦
を中止した

各種書類にサインをしたり
固定資産税の支払い
などを行なった

片が痛いので
妻に運転してもらい
ホームセンターに行き
リフォームに必要な
資材を購入する

読書をしたり
映画を見て過した




UT0725作戦

追突事故のため
首と肩が痛いが
UT0725作戦を
実行する

宇都宮まで
道路がすいていても
3時間かかる

運転は1時間が限度なので
途中2回休憩する

渋滞していなければ
良いのだが・・・

往復は厳しいので
ビジネスホテルに
泊まってくる

作業もあまり力の
掛らない軽作業を
してくる予定だ

空室のPOP貼り付け
雑草削除
ペンキの仕上げ
ドアーの取り付け
(厳しいかも?)
照明の取り付け
(厳しいかも?)

それとも
安静にしていた方が
いいのか?
まだ、迷っている




追突事故

追突事故の影響により
私生活に不便を生じている

パソコン
車の運転
荷物運び
医者からやらない方が
言いといわれた

これでは
サラリーマンの
仕事が出来ない

無理をしてもやるしかない

したがって

帰宅したときは
片が痛く
ブログを書くのが

つらい

土日は
UT0725作戦を
行なおうと考えたいたが

当日に肩の調子で
決めることにする


追突事故

7月16日
前方が渋滞しており
停止したところ
追突された

首が痛い!!!

翌日、病院に行くが
痛みが取れるのに
10日間ぐらい掛る

個人差があるので
長引くかもしれない

自動車の運転
コンピュータ
荷物運びなどは
しないほうが良い

安静にしているのが
1番いいとのこと

しかし・・・

サラリーマンの
仕事は忙しく
休んでられない

鍼灸院に相談したが
腫れが引いてから
治療した方が
良いとのこと

コンピューターが
出来ないので
1週間ブログを
書くことが出来なかった


UT0711作戦



昼になったので
食事とホームセンターに
買い物に行く

カインズホームで
必要な物を買い
マンションに戻る

雑草取りと植木を剪定
と言うより切る

都祁は出っ張っている
枝を払い丸く整える

雑草を抜いていく

ミントと雑草が
入り混じッているので
雑草だけ抜いていく

本日の収穫

雑草 8袋

空室の折込チラシ 1袋

ゴミをゴミシテーションに出し
道具類を片付け車に積み込む

空室の戸締りを行なう

不動産会社を2件回り
営業をする

約3時間かけ帰宅




UT0711作戦

ホテルで朝食を取り
マンションへ行く

空室の窓を開け
202号室のドアー枠を
2度塗りを行なう

管理会社の担当者
IAさんが来たので
202号室を見てもらう

ドアーは廊下側に開くより
室内側に開く方が
使いやすい

内見者も気が付くとのこと

枠を組み立てて
ペンキを塗ってしまったので
今日は直すことが出来ない

このまま放置して
再来週直しにくる事にする

その後
他の部屋を点検する

302号室のリフォームは
どのようにするか

壁紙を張り変え場所を
決めて注文

ミニキッチンの補修を注文

蛇口の先がへたっている

洗濯機パン排水溝の
L型ノズルが不足している
この部品は自分で手配する

IAさんが帰ったの後
TYドアーホンを
取り付けようと
古いドアーホンを外して見ると
配線が沢山来ている

このマンションは
オートロックが付いていた
そのために配線が多い

取り付けを断念する
















UT0711作戦

カインズホームで
必要なものを買い
マンションに戻る

202号室で
ドアー枠などを
木材を加工して組む

そしてペンキを塗る

塗装のコツは
準備作業だ!!!

マスキングを丁重に行なう
ここをきちんと行なうと
後で作業がはかどる

二度塗りを行なう

その後
片付けて戸締りをする

他の空室も点検しながら
戸締りを行なう

まだ、外は明るいのに
廊下の照明が点灯している

管理会社に電話をし
タイマーの設定を
直すよう依頼をする

不動産会社を
3件回り営業をする

自分を見かけるなり
外まで迎え出てきて
最近の状況を聞かせて
いただききました

客付けの打ち合わせを行なう

各会社とも社員の方
総立ちで迎えていただき
総立ちでお見送りを
していただき
社員教育の良さを感じる

接客業の良い見本だ

ありがたい!!!

その後
ホテルにチェックインし
食事に出かける

餃子を食べて
ホテルに戻る


UT0711作戦

UT0711作戦では
午前中不動産会社に
営業をかける予定だったが

出発が遅れたことと
途中事故が有ったので
予定時間より送れたため
不動産会社は後にして
13時にプロパンガス会社の
Mさんと会った

302号室を点検して
リフォーム、清掃の
アドバイスをしてもらう

キッチンの蛇口の
ノズルは交換
取り外して
おなじサイズの
物を購入することにする

買い物リストに記入する

その後
玄関回りの雑草を取り
日向に干しておく

ゴミを少なくする為だ!

202号室の室内ドアーの
取り付け工事が
途中なので見てみる

廊下側に開くように
枠組みをしてある

ドアーの内側の受け板が
大き過ぎる為
取っ手の金具に
あたってしまう

これでは イカン!!!

改良する必要あり!!!

ドアー枠を解体して
必要な材料を考える

ドアーの内枠用の木材
蝶番(ちょうつがい)
白ペンキ
隠し釘

買い物リストに記入する

カインズホームで
買い物リストを見ながら
商品を探す




UT0711作戦

UT0711作戦の


サラリーマンの仕事が忙しく
11時少し前に帰宅したので
寝るのも遅くなってしまった

疲労回復が出来ないと
作業がはかどらないので
少しゆっくり起きることにした

8時に起きる

食事をし必要資材と荷物の
積み込みを行なう

梯子
大工道具
園芸道具
掃除道具
ペンキ道具

カラーTVドアーホン
シーリングライト
各種電球、グローランプ

泊まりで行くので
着替えなど一式

チェックリストを見ながら
積み込みをする

そしてノートパソコンを
積み込み9時30分出発

途中で電話をして
ガス会社のMさんと
13時にマンションで
待ち合わせる

12時になったので
マックによりドライブスルー

マンションに着き
外観を見ると予想以上に
雑草が伸びている

玄関両側の植え込み
1Fの空室の植え込みが
特にボウボウでひどい

内見者の印象を
悪くしないためにも
優先して手入れをする
必要があると判断した

このままでは
内見者がこのマンションに
決めてくれないと感じた

やはり現場を確認することの
大切さを痛感した

空室の窓を開け
さっさと食事をして
雑草を取る

13時になりMさんが到着

302号室を点検
夜間電気温水器が
取り付けてあったが
2年半前に退去の
タイミングで
プロパンガス給湯に
交換してある

夜間電気温水器は
見にキッチンを壊さないと
取り外すことが出来ないため
そのまま設置してある

今回ももそのまま
放置プレイをすることにする
プロパンガス給湯器も異常なし




UT0711作戦

UT0711作戦の
必要資材、準備

作戦は明日だ!!

サラリーマンの仕事が忙しく
11時少し前に帰宅した

荷物の積み込みは
明日の朝行なう

梯子
大工道具
園芸道具
掃除道具
ペンキ道具

購入済の交換するもの
カラーTVドアーホン
シーリングライト
各種電球、グローランプ

泊まりで行くので
着替えなど一式

チェックリストを作成する




UT0711作戦

UT0711作戦の
必要資材、準備

購入資材の買値
この価格以下を目指す

電子Noロックは
ホームページ参照

カラーTVドアーホン
2.5インチ P社
9800円

ウオシュレット交換
15800円

照明交換
丸型蛍光灯
シーリングライト
リモコン無し 
2980円
リモコン付き
3980円

20W直蛍光灯
100円

電球、グローランプ
その他小物は
100円ショップで
買うことが多い


UT0711作戦

UT0711作戦の
必要資材、準備

安いときに
資材を購入すると
昨日書いたが

在庫になり
お金を寝かしてしまう
との意見もある

しかし・・・

当日に
カラーTVドアーホンを
購入しようとすると
19800円でも
買わなければならない

安いのを探して
何軒も店を回ると
時間がもったいない

作業時間が無くなる

物件が遠方だと
1軒での買い物時間も
ロスタイムだ!!!

現場での作業時間を
より多くした方が
効率か良い



UT0711作戦

UT0711作戦の
必要資材、準備

マンションⅠ用

電子Noロックは
すでに取り付けた

これから交換するもの

ドアーホン交換
カラーTVドアーホン
購入済 9800円

ウオシュレット交換
購入済 15800円

照明交換
丸型蛍光灯
シーリングライト 2個
購入済 単価2980円

網戸張り替え 
購入済 アミとゴムで700円


3部屋空いている
マンションⅡ用

ドアーの取り付け
工具一式

花壇の整備
建物の周りの雑草削除
梯子、はさみ一式

不動産会社挨拶用
名詞

今回購入したのは
シーリングライトだけだ

ホームセンターで
安いときに購入しておくと
慌てて買い物に
行かなくて済むし
単価を下げることができる

UT0711作戦

満室の宇都宮のマンション
Ⅰで退去があった

1LDKバストイレ別

電子Noロックは
すでに取り付けた

これから交換するものは

TVドアーホン
ウオシュレット
照明2個
網戸

マンションⅡは
3部屋空いている

ドアーの取り付け
花壇の整備
建物の周りの雑草削除

不動産会社への営業

マンションⅠの
リフォームの打ち合わせ

作業内容が多い

2日かかる仕事の量だ

久し振りに
宇都宮遠征作戦を行なう

作戦名
UT0711

戦力
1名

目的
宇都宮マンションⅠとⅡを整備
不動産会社に営業
満室にせよ



誕生会

昨日は
近所のKさん宅で
Kさんの息子9歳と
私の娘9歳の
誕生会を行なった

2人の誕生日は
7日違いなので
合同で行なった

私だけ帰りが遅いので
21時半ごろから
途中参加した

盛り上がっている中に
後から合流すると
テンションが違うので
なじめにくい

すぐになじんで
たっぷり盛り上がった

もちろん
ハッピー・バースデーを
歌ってバッデーケーキの
蝋燭を消した

その後も子ども達も
含めて盛り上がり続けて
お開きになったのは
2時ごろになった




金持ち父さん

車で移動中は
山田 里志さんの
CDを聞いている

CDを聞けない時間は
読書をしている

枕もとに
ロバート・キヨサキ氏
「金持ち父さん
貧乏父さん」を置いており
寝る前に読んでいる

前にも説明したが
何回読んでも
新しい発見がある

大変奥深い本だ

この本を切欠に
不動産投資を
始めた人が多い

基本となる本だ

何回見でもいい







トランスミッター

トランスミッター
車にとりつけた

これで山田里志さん
CDを聞くことができる

本に書いてないこともあり
聞いて良かった

と・・・言いながら

実はまだ2巻しか聞いていない

先は長いが

楽しみだ!!!

しかし・・・・・

CDをMP3に
変換しなければならない

CPを使いながら
変換をし時間を節約している

時間を有効に使いたい

勉強してパワーアップする


トランスミッター

山田里志さんのCDを
車の中で聞きたいのだが
車が古いので
CDプレーヤーが付いていない

そんなときには
トランスミッターがあれば聞ける

あきばお~で探すといいのがあった

MP3ミュージックトランスミッター ブラック


シガーソケットに差し込むだけ!
音楽がカーオーディオのFMラジオで楽しめる!
車載用FMトランスミッター

■MP3再生機能
■車載のFMラジオに音楽を送信
■液晶ディスプレイを採用
■車のシガーソケット12V専用
■0度~約130度まで角度調整機能付き
■USB端子搭載。メモリダイレクト再生可能
■付属ステレオミニプラグケーブルで
 オーディオ機器も使える

お手軽に車内で音楽を楽しむなら 
FMトランスミッターがおすすめです!
SDカード、USBメモリ、MP3プレーヤー、
携帯電話が接続可能なので、
普段持ち歩いてる音楽データなどを
お手軽に流用できて便利ですね!

これが

999円で販売していた

これで車の中で
聞けるようになった


電子ロック

本日電子ロックの
取り付け工事完了

株式会社イナフケア
山根さんの素早い行動に

感謝!!!

これで

工事業者
清掃業者

内見などに

いちいち鍵を渡さなくて済む

非常に便利になる

そして・・・・・・

便利性

防犯効果

その他の利点を説明し

内見者にアピールし
契約に結び付けたい!

株式会社イナフケア
山根さんに
「トミーより聞いた」と
問い合わせてもらえば
便宜を図ってもらえる


プロフィール

大家トミー

Author:大家トミー
目指せリタイヤ/サラリーマン大家のトミーです。
普通のサラリーマンですが不動産投資を行っております。
皆さんの情報の場になれば幸いです。
不動産投資は、自己責任で

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